Apartman Yöneticileri Yargıtay Kararı

Kat Mülkiyeti Kanunu site yönetiminin görevleri nelerdir sorusunun yanıtı için bir çok önemli bilgi vermektedir. kapsamında yer alan esaslara göre sekizden fazla bağımsız bölüme sahip olan tüm yapılarda yönetimin oluşturulması zorunlu tutuluyor. Site yöneticisi veya yönetiminin seçimi, kat malikleri genel kurul toplantısında seçiliyor. Kat maliklerinden yönetime bir veya birden fazla kişinin aday olması durumunda, yönetime kimin atanacağı kat maliklerinin oyları ile belirleniyor. Peki site yönetiminin görevleri nelerdir? İşte madde madde site yönetiminin görevleri Site yönetiminin görevi, hak, sorumluluk ve yetkilerine Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında yer veriliyor. Site yönetiminin görevi, hak, sorumluluk ve yetkileri aşağıdaki gibidir:

Yöneticinin görevleri:

1. Genel yönetim işlerinin görülmesi: Madde 35 – Yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir; yönetim planında aksine hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görür:

a) Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi;

b) Ana gayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması;

c) Ana gayrimenkulün sigorta ettirilmesi;

d) Ana gayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması;

e) Ana gayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısiyle doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması;

f) Ana gayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü;

g) Ana gayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydan vermeyecek gerekli tedbirlerin alınması;

h) Ana gayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına alınması;

i) Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi;

j) Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat ana gayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap açtırılması;

k) Kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması.

2. Defter tutulması ve belgelerin saklanması:

Madde 36 – Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri, 32 nci maddede sözü geçen deftere tarih sırasiyle yazmaya ve bu defteri ve giderlerin belgeleriyle diğer bütün belgeleri bir dosyada saklamaya mecburdur. Bu defterin, her takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay içinde yönetici tarafından notere kapattırılması mecburidir. Bu maddede yazılı görevleri yerine getirmiyen yöneticiye 33 üncü maddenin son fıkrasında yazılı cezalar uygulanır.

3. İşletme projesinin yapılması:

Madde 37 – (Değişik: 13/4/1983 - 2814/12 md.) Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, yönetici gecikmeksizin bir işletme projesi yapar.

a) Ana gayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarları;

b) Tüm giderlerden her kat malikine, bu Kanunun 20’nci maddesindeki esaslara göre düşecek tahmini miktar;

c) Tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin 20’nci maddedeki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı; Gösterilir. Bu proje, kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara, imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir. Bildirimden başlayarak yedi gün içinde projeye itiraz edilirse durum kat malikleri kurulunda incelenir ve proje hakkında, karar verilir, gerekirse yeni bir proje hazırlanır. Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları, İcra ve İflas Kanununun 68 inci maddesinin 1 inci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır. III - Sorumluluğu:

1.Genel kural:

Madde 38 – Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. (Ek fıkra: 14/11/2007-5711/19 md.) Kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye, toplu yapılarda ise ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulunca seçilen yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle açılabilir. Yönetici, açılan davayı bütün kat maliklerine ve ada veya toplu yapı temsilciler kuruluna duyurur. Kurul kararının iptali halinde bu konudaki yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır.

2. Hesap Verme:

Madde 39 – Yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda eğer böyle bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna, anagayrimenkul dolayısıyla o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabına vermekle yükümlüdür. Kat maliklerinin yarısı isterse, bunların arsa payları ne olursa, olsun yönetim planında yazılı zamanlar dışında da hesabın gösterilmesi yöneticiden istenebilir. Site yönetiminin görevleri alınacak ilave kararlar ile genişletilebilir veya daraltılabilir.

T.C.

YARGITAY

12. HUKUK DAİRESİ

E. 2002/10382

K. 2002/11132

T. 27.5.2002

• APARTMAN YÖNETİCİLİĞİNİN AKTİF VE PASİF EHLİYETİ ( Bulunmadığından İlamda Yönetici Aleyhine Hükmedilen Tazminat Masraf ve Vekalet Ücretinin Arsa Paylarına Göre Kat Maliklerinden İstenmesi Gereği – İtirazın Kaldırılması )

• İTİRAZIN KALDIRILMASI DAVASI ( Yönetim Aleyhine Hükmedilen Tazminat Yargılma Gideri ve Vekalet Ücretinin Yöneticinin Aktif ve Pasif Ehliyeti Bulunmadığından Arsa Paylarına Göre Kat Maliklerinden İstenmesi Gerektiği – Dava ve Taraf Ehliyeti )

• APARTMAN YÖNETİCİSİ ( Kat Maliklerine Karşı Bir Vekil Gibi Sorumlu Olduğu – Apartman Yöneticisinin Kat Mülkiyeti Kanunun 35. Maddesinde Sayılanlar Dışında Kat Maliklerini Temsil Yetkisi Bulunmadığından Aktif ve Pasif Ehliyeti Bulunmadığı )

634/m.35

ÖZET :Yönetici kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Bu nedenle vekilin haklarına sahiptir. Bir davada veya takipte kimlerin taraf olacağı nasıl temsil edileceği ise HUMK., Avukatlık Kanunu, Borçlar Kanunu’nun vekalet akdine ilişkin hükümlerine göre düzenlenmiştir. Bu hükümlere uygun temsil yetkisi olmadıkça yöneticinin 634 Sayılı Yasanın 35. maddesinde sayılanlar dışında kat maliklerini temsil yetkisi olmadığından apartman yöneticiliğinin aktif ve pasif ehliyeti bulunmamaktadır.

DAVA : Yukarıda tarih ve numarası yazılı mercii kararının müddeti içinde temyizen tetkikinin şikayetçi tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya mahallinden daireye gönderilmiş olmakla okundu ve gereği görüşülüp düşünüldü: 

KARAR : Yönetici kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Bu nedenle vekilin haklarına sahiptir. Bir davada veya takipte kimlerin taraf olacağı nasıl temsil edileceği ise HUMK., Avukatlık Kanunu, Borçlar Kanunu’nun vekalet akdine ilişkin hükümlerine göre düzenlenmiştir. Bu hükümlere uygun temsil yetkisi olmadıkça yöneticinin 634 Sayılı Yasanın 35. maddesinde sayılanlar dışında kat maliklerini temsil yetkisi olmadığından apartman yöneticiliğinin aktif ve pasif ehliyeti bulunmamaktadır. Somut olayda alacaklı itirazın kaldırılması ilamında yönetim aleyhine hükmedilen inkar tazminatı yargılama gideri ve vekalet ücretini talep etmiştir. Yöneticinin aktif ve pasif ehliyeti bulunmadığından alacaklı sözkonusu alacağı arsa paylarına göre kat maliklerinden talep edebilir. Ehliyetle ilgili bu hususun Merciice resen gözönüne alınarak borçlunun şikayetinin kabulüne karar verilmek gerekirken yazılı şekilde reddi isabetsizdir. 

SONUÇ : Şikayetçinin temyiz itirazlarının kabulü ile mercii kararının yukarıda yazılı nedenlerle İİK.nun 366 ve HUMK.nun 428. maddeleri uyarınca BOZULMASINA, 27.5.2002 gününde oybirliğiyle karar verildi.