Apartman Yönetimi Yargıtay Kararı Örneği


T.C.

YARGITAY

HUKUK GENEL KURULU

E. 2006/12-682

K. 2006/682

T. 8.11.2006

BONOYA DAYALI TAKİBE İTİRAZ DAVASI ( Yöneticinin Kat Malikleri Kanununda Sayılanlar Dışında Kat Maliklerini Temsil Yetkisi Olmadığı – Kat Malikleri Kurulu Tarafından Yöneticiye Kambiyo Taahhüdünde Bulunma Yetkisi Verildiği İspat Edilmedikçe Bonodan Dolayı Yöneticiliğin Sorumlu Olamayacağı )

TEMSİL YETKİSİ ( Yöneticinin Kat Malikleri Kanununda Sayılanlar Dışında Kat Maliklerini Temsil Yetkisi Olmadığı – Kat Malikleri Kurulu Tarafından Yöneticiye Kambiyo Taahhüdünde Bulunma Yetkisi Verilmesi Gereği/Yetki Verilmedikçe Senedi İmzalayanın Şahsen Sorumlu Olmayacağı )

HUSUMET ( Yöneticinin Kat Malikleri Kanununda Sayılanlar Dışında Temsil Yetkisi Olmadığından Apartman Yöneticiliğinin Taraf Ehliyeti Bulunmadığı – Yöneticiye Kambiyo Taahhüdünde Bulunma Yetkisi Verildiği İspat Edilmedikçe İtiraz Davasına Konu Bonodan Dolayı Yöneticiliğin Sorumlu Olamayacağı )

APARTMAN YÖNETİCİLİĞİNİN TEMSİL YETKİSİ ( Bonoya Dayalı İtiraz Davası/Yöneticinin Kat Malikleri Kanununda Sayılanlar Dışında Kat Maliklerini Temsil Yetkisi Olmadığından Apartman Yöneticiliğinin Taraf Ehliyeti Bulunmadığı – Yöneticiye Kambiyo Taahhüdünde Bulunma Yetkisi Verildiğinin İspat Edilmesi Gereği )

818/m.388

634/m.34, 35

ÖZET : Şikayet ve itiraz davasında uyuşmazlık; kambiyo senedine dayalı takipte borçlu Apartman yöneticiliğinin aktif ve pasif taraf ehliyeti bulunup bulunmadığı, ayrıca kambiyo senedini apartman yöneticiliği adına imza eden kişinin düzenleme tarihindeki sıfatının ne olduğu, o tarihte yönetici ise kat malikleri kurulunca kambiyo taahhüdünde bulunma yetkisi verilmesinin gerekip gerekmediği, bu konuda yapılan inceleme ve araştırmanın hükme yeterli olup olmadığı, noktasındadır. Yöneticinin Kat Malikleri Kanununda sayılanlar dışında kat maliklerini temsil yetkisi olmadığından Apt. yöneticiliğinin aktif ve pasif taraf ehliyeti bulunmamaktadır. Takip dayanağı bononun düzenlendiği tarih itibariyle yöneticinin kat maliklerini temsil ederken Borçlar Kanunu hükmü uygulanacağından kat malikleri kurulu tarafından yöneticiye kambiyo taahhüdünde bulunma yetkisi verildiği ispat edilmedikçe bu bonodan dolayı yöneticiliğin sorumluluğu söz konusu olmayıp, senedi imzalayan şahsen sorumludur. Takip konusu senet için açıklanan koşulların gerekleşip gerçekleşmediği araştırılmalıdır.


 DAVA : Taraflar arasındaki “şikayet ve itiraz” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Bolu 1.İcra ( Hukuk ) Mahkemesince davanın reddine dair verilen 07.12.2005 gün ve 2005/245-266 sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 12.Hukuk Dairesinin 04.04.2006 gün ve 2006/4322-7064 sayılı ilamı ile; 


( … Yönetici kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Bu nedenle vekiller haklarına sahiptir. Bir davada veya takipte kimlerin taraf olacağı nasıl temsil edileceği ise HUMK’nun Av. Kan. Borçlar Kanunu vekalet akdine ilişkin hükümleri ile düzenlenmiş bulunmaktadır. Bu hükümlere uygun temsil yetkisi olmadıkça yöneticinin 634 sayılı kanunda sayılanlar dışında kat maliklerini temsil yetkisi olmadığından Apt. yöneticiliğinin aktif ve pasif taraf ehliyeti bulunmamaktadır. Takip dayanağı bononun düzenlendiği tarih itibariyle yöneticinin kat maliklerini temsil ederken B.K.nun 388. maddesi hükmü uygulanacağından kat malikleri kurulu tarafından yöneticiye kambiyo taahhüdünde bulunma yetkisi verildiği ispat edilmedikçe bu bonodan dolayı yöneticiliğin sorumluluğu söz konusu olmayıp, TTK’ nun 590. maddesi gereğince senedi imzalayan şahsen sorumludur. Takip konusu senet için açıklanan koşulların gerekleşip gerçekleşmediği araştırılmadan yazılı şekilde karar verilmesi isabetsizdir… ), 


Gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

KARAR : İstek, takibe ve ödeme emrine itiraz ile icra müdürlüğü işlemini şikayete ilişkindir.

01.06.2005 düzenleme 30.08.2005 ödeme tarihli olup borçlu kısmında İlhan T. 08.11.2006 ve altında kaşe ile Şahinoğlu İşhanı ve Apartmanı Yöneticiliği ve altında da yine yöneticiliğin kaşesi ile İlhan T. 08.11.2006 isim ve imzası bulunan 4.700 YTL bedelli, “Malen ahzolunmuştur” kaydını içeren senede dayanılarak yapılan kambiyo senetlerine dayalı takip üzerine borçlu yanca eldeki şikayet ve itiraz başvurusu yapılmıştır.

Borçlu, öncelikle takip talebinin vergi numarası içermediğinden geçersiz olduğunu şikayet olarak getirmiş; itiraz olarak ta borçlu gösterilen Şahinoğlu İşhanı ve Apt. Yöneticiliğinin tüzel kişiliği olmadığından hak sahibi ve borçlanmaya ehil olmadığı, ayrıca belgenin tanzim tarihinde yönetici sıfatı ile imza atan İlhan T. 08.11.2006’in yöneticilik sıfatı bulunmadığını ileri sürmüştür.

İcra Mahkemesi “yöneticinin kanundan doğan temsil yetkisine sahip olduğu, mali sorumluluk kat maliklerine ait olmak üzere yöneticiye ve yönetime husumetin yöneltilebileceği, takibe konu emre muharrer senedin tanzim tarihi olan 01.06.2005 tarihinde İlhan T.’in yöneticilik sıfatı bulunduğu” gerekçesiyle şikayet ve itirazın reddine karar vermiştir.

 Borçlunun temyizi üzerine bu karar Özel Dairece “… temsil yetkisi olmadıkça yöneticinin 634 sayılı kanunda sayılanlar dışında kat maliklerini temsil yetkisi olmadığından Apt. yöneticiliğinin aktif ve pasif taraf ehliyeti bulunmadığı, takip dayanağı bononun düzenlendiği tarih itibariyle yöneticinin kat maliklerini temsil ederken B.K.nun 388. maddesi hükmü uygulanacağından kat malikleri kurulu tarafından yöneticiye kambiyo taahhüdünde bulunma yetkisi verildiği ispat edilmedikçe bu bonodan dolayı yöneticiliğin sorumluluğu söz konusu olmayıp, TTK’ nun 590. maddesi gereğince senedi imzalayanın şahsen sorumlu olduğu, takip konusu senet için açıklanan koşulların gerçekleşip gerçekleşmediği araştırılmadan yazılı şekilde karar verilmesinin isabetsiz olduğu…” gerekçesiyle bozulmuş; mahkemece önceki kararda direnilmiştir. 


Hükmü temyize borçlu vekili getirmektedir.

Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; Kambiyo senedine dayalı takipte borçlu Apartman yöneticiliğinin aktif ve pasif taraf ehliyeti bulunup bulunmadığı, ayrıca kambiyo senedini apartman yöneticiliği adına imza eden kişinin düzenleme tarihindeki sıfatının ne olduğu, o tarihte yönetici ise kat malikleri kurulunca kambiyo taahhüdünde bulunma yetkisi verilmesinin gerekip gerekmediği, bu konuda yapılan inceleme ve araştırmanın hükme yeterli olup olmadığı, noktasındadır.

İlkin, şikayet ve itiraz eden durumundaki apartman yöneticiliğinin hukuki konumunu belirlemeye yönelik yasal düzenlemelerin ortaya konulmasında yarar vardır.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34.maddesinin 1.fıkrasında “Kat malikleri, ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye ( Yönetici ), Kurula da ( Yönetim Kurulu ) denir.” Hükmü yer almakta, aynı Kanunun 35.maddesinde de Yöneticinin görevleri sayılmaktadır.

Yine aynı Kanunun 38. maddesinde yöneticinin sorumluluğuna ilişkin genel kural “Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur.” Şeklinde ortaya konularak 39.maddesinde ise Yöneticinin Hesap verme yükümlülüğü düzenlenmekte; 40.maddenin 1.fıkrasında ise Yöneticinin Hakları “Yönetici kaide olarak vekilin haklarına sahiptir.” şeklinde ifade edilmektedir.

Bu hükümler göstermektedir ki, ana gayrimenkulün yönetimi için atanan yönetici veya Yönetim Kurulu, vekil statüsündedir. Dolayısıyla, gerek iç ilişkide gerek dış ilişkide vekil gibi sorumlu ve vekilin haklarına sahiptir. Üçüncü kişilere karşı kat maliklerini temsil ederken yetki sınırlarının belirlenmesinde 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun vekaletin şümulüne ilişkin hükümleri uygulanacaktır.

Bu nedenle kural olarak, yöneticilerin aktif ve pasif husumet ehliyetleri olmakla birlikte, somut olay kambiyo senetlerine mahsus yolla yapılmış takibe ilişkin şikayet ve itiraza ilişkin bulunmasına göre bu genel kuraldan farklı olarak vekaletinin kapsamının tayini gerekmektedir.

Yeri gelmişken, vekaletin kapsamına ilişkin yasal düzenlemeler irdelenmelidir.

818 sayılı Borçlar Kanunu’nun “Vekaletin şümulü” başlıklı 388.maddesi;

Vekalet akdinin şümulü mukavele ile sarahaten tespit edilmemiş ise, taalluk eylediği işin mahiyetine göre tayin edilir.

Vekalet, vekilin takabbül eylediği işin yapılması için icabeden hukuki tasarrufları ifa salahiyetini şamildir.

Hususi bir salahiyeti haiz olmadıkça vekil, dava ikame edemez, sulh olamaz, tahkim edemez,kambiyo taahhüdünde bulunamaz, hibe edemez, bir gayrimenkulü temlik veya bir hak ile takyit edemez.”

Hükmünü amirdir.

Aynı Kanunun “Hitamın Hükümleri” başlıklı 398.maddesinde ise;

“Vekilin vekaletinin nihayet bulduğuna ıttıla peyda eylemeden evvel yaptığı işlerden müvekkil ve mirasçıları, vekalet baki imiş gibi mesuldur.”

Denilmektedir.

Görüldüğü üzere, vekil özel bir yetkiye sahip olmadıkça dava açamayacağı gibi, kambiyo taahhüdünde de bulunamaz. Yöneticinin kambiyo taahhüdünde bulunabilmesi için Kat Mülkiyeti Kanunu’nda sayılan görev ve yetkilerinden ayrı ve özel olarak, kat maliklerince açıkça “Kambiyo taahhüdünde bulunmak üzere” yetkilendirilmiş olması gerekir. Ancak, açıkça verilen yetkiye dayanarak kambiyo senedi düzenlenmesi halinde yöneticinin bu sıfatla kat maliklerine vekaleten sorumlu olduğu ve aktif ve pasif husumet ehliyetinin varlığı kabul edilebilir. Şayet bu açık yetki verilmemişse 6762 sayılı Türk Ticaret Kanunu’nun kambiyo senetlerinden sorumluluğa ilişkin hükümleri uygulama alanı bulacaktır.

Hemen burada 6762 sayılı Türk Ticaret Kanunu’nun bonolar hakkındaki sorumluluk hükümleri ortaya konulmalıdır.

6762 sayılı Türk Ticaret Kanunu’nun “Salahiyet olmaksızın imza” başlıklı 590. maddesinde;

” Temsile salahiyeti olmadığı halde bir şahsın temsilcisi sıfatıyla bir poliçeye imzasını koyan kimse, o poliçeden dolayı bizzat mesul olur ve poliçeyi ödediği takdirde temsil olunan haiz olabileceği haklara sahip olur. Salahiyetini aşan temsilci için dahi hüküm böyledir.” Denilmekte;

“Keşidecinin mesuliyeti” başlıklı 591.maddede de;

“Keşideci, poliçenin kabul edilmemesinden ve ödenmemesinden dolayı mesuldür. Keşidecinin kabul edilmeme halinde mesuliyetten kendini muaf tutması caiz ise de ödenmeme halinde mesuliyetten muaf olduğunu gösteren kayıtlar yazılmamış sayılır.”

Hükmü yer almaktadır.

Şu durumda, vekil özel yetki gerektirdiği ve bu konuda özel olarak açıkça yetki verilmediği halde kambiyo taahhüdünde bulunmuşsa bu taahhüdünden bizzat ve şahsen sorumlu olur ve burada artık asilin sorumluluğundan söz edilemez.

Tüm bu açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde;

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34.maddesi hükmü uyarınca ana taşınmazın yönetimi için atanan “yönetici” , yine aynı Kanunun 38 ve 40.maddeleri gereğince “vekil” statüsündedir ve vekilin sorumluluk ve haklarına sahiptir. Üçüncü kişilere karşı kat maliklerini temsil ederken yetki sınırlarının belirlenmesinde de 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun vekâletin kapsamına ilişkin 388.maddesi hükmü uygulanacaktır. Bu hükme göre “kambiyo taahhüdünde bulunmak özel yetki gerektirmektedir.

Alacaklının 26.10.2005 tarihinde kambiyo senetlerine mahsus yolla giriştiği takibin dayanağı İlhan T. 08.11.2006 imzasını ve Şahinoğlu İşhanı ve Apartman Yöneticiliği kaşesini taşıyan 01.06.2005 düzenleme, 30.08.2005 vade tarihli 4.700 YTL “malen ahzolunmuştur” kaydını taşıyan emre yazılı senettir.

Mahkemece, öncelikle itiraz ve şikayetçi durumdaki Apartman Yönetimine ait kayıt ve defterler incelenerek takip dayanağı bu senedin tanzim tarihinde yönetici sıfatıyla senedi imzalayan İlhan T.’ye kat maliklerince, 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 388.maddesi anlamında vekil sıfatıyla “kambiyo senedi düzenlemek üzere” verilmiş özel bir yetki bulunup bulunmadığı araştırılmalıdır.

Bu araştırma sonucunda usulünce kambiyo taahhüdünde bulunma yetkisi verilmişse apartman yönetiminin sorumluluğunun söz konusu olacağı, aksi halde yani böyle bir yetki verilmemesi durumunda ise 6762 sayılı Türk Ticaret Kanunu’nun 590. maddesi gereğince senetteki bu imzasından dolayı imza sahibi İlhan T. 08.11.2006nin şahsen sorumlu olacağı ve icra mahkemesinin dar yetkili oluşu hususları da gözetilerek uygun sonuç çerçevesinde bir hükme varılmalıdır.

Takip konusu senet için açıklanan koşulların gerçekleşip gerçekleşmediği araştırılmadan eksik inceleme ve değerlendirme ile itiraz ve şikayetin reddine karar verilmiş olması ve bu kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırı olup, direnme kararı bu nedenle bozulmalıdır.

SONUÇ : Şikayet ve itiraz eden Apartman Yönetimi vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının yukarıda ve Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı H.U.M.K.nun 429.maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine, 08.11.2006 gününde oybirliği ile karar verildi.




Yorum Yap

Not: HTML'e dönüştürülmez!
    Kötü           İyi