Taşınmaz Mülkiyetinin Konusu
İKİNCİ
BÖLÜM
TAŞINMAZ
MÜLKİYETİ
BİRİNCİ
AYIRIM
TAŞINMAZ
MÜLKİYETİNİN
KONUSU, KAZANILMASI VE KAYBI
A.
Taşınmaz mülkiyetinin konusu
Madde 704-
Taşınmaz mülkiyetinin konusu şunlardır:
1.Arazi,
2.Tapu kütüğünde ayrı sayfaya
kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar,
3.Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler.
B.
Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması
I.
Tescil
Madde 705-
Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur.
Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırma hâlleri ile kanunda öngörülen diğer hâllerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hâllerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.
İİ.Kazanma yolları
1.Hukukî
işlem
Madde 706-
Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî
şekilde düzenlenmiş bulunmalarına
bağlıdır.
Ölüme bağlı tasarruflar ve mal rejimi sözleşmeleri, kendilerine özgü şekillere tâbidir.
2.
İşgal
Madde 707-
Tapu kütüğüne kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetinin işgal yoluyla kazanılması,
ancak kaydının malikin istemiyle terkin edilmiş olmasına bağlıdır.
Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlar üzerinde işgal yoluyla mülkiyet kazanılamaz.
3.
Yeni arazi oluşması
Madde 708- Birikme, dolma, toprak kayması veya kamuya ait suların yatağında ya da seviyesinde değişme gibi sebeplerle sahipsiz yerlerde yeniden oluşan yararlanmaya elverişli arazi Devlete ait olur.
Devlet, bu araziyi kamusal bir
sakınca bulunmadığı takdirde öncelikle arazisi kayba uğrayana veya bitişik arazi
malikine devredebilir.
Toprak parçalarının kendi arazisinden koptuğunu ispat eden malik, bunları, durumu öğrendiği tarihten başlayarak bir ve her hâlde oluşumun gerçekleştiği tarihten başlayarak on yıl içinde geri alabilir.
4.Arazi kayması
a.
Genel olarak
Madde 709-
Arazi kayması sınır değişikliğini gerektirmez.
Arazi kayması sebebiyle bir taşınmazdan diğerine geçmiş olan arazi parçaları ve diğer cisimler hakkında sürüklenen şeylere ve karışmaya ilişkin hükümler uygulanır.
b.
Heyelân
Madde 710-
Arazi kaymasının sınır değişikliğine yol açmayacağı ilkesi, yetkili makamlarca
heyelân bölgesi olduğu belirlenen yörelerde uygulanmaz.
Bu yörelerin belirlenmesi
sırasında yöredeki arazinin yapısı göz önünde tutulur.
Bir taşınmazın böyle bir yörede bulunduğu, ilgililere uygun biçimde bildirilir ve tapu kütüğünün beyanlar sütununa yazılır.
c.
Sınırın yeniden belirlenmesi
Madde 711-
Sınır, arazi kayması sebebiyle gerçeği yansıtmıyorsa; ilgili taşınmaz maliki,
sınırın yeniden belirlenmesini isteyebilir.
Fazlalık ve eksiklikler denkleştirilir.
5. Kazandırıcı zamanaşımı
a. Olağan zamanaşımı
Madde 712- Geçerli bir hukukî sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyiniyetle sürdürürse, onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez.
b. Olağanüstü zamanaşımı
Madde 713-
Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi
yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın
tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne
tesciline karar verilmesini isteyebilir.
Aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce (…)(1) hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir. (1)
Tescil davası, Hazineye ve ilgili
kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına
karşı açılır.
Davanın konusu, mahkemece
gazeteyle bir defa ve ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde uygun araç ve
aralıklarla en az üç defa ilân olunur.
Son ilândan başlayarak üç ay
içinde yukarıdaki koşulların gerçekleşmediğini ileri sürerek itiraz eden
bulunmaz ya da itiraz yerinde görülmez ve davacının iddiası ispatlanmış olursa,
hâkim tescile karar verir. Mülkiyet, birinci fıkrada öngörülen koşulların
gerçekleştiği anda kazanılmış olur.
Davalılar ve itiraz edenler, aynı
davada kendi adlarına tescile karar verilmesini isteyebilirler.
Kararda, tescili istenilen
taşınmazın niteliği, yeri, sınırları ve yüzölçümü belirtilir ve karara,
uzmanlarca düzenlenen teknik bilgileri içeren krokisi de eklenir.
Özel kanun hükümleri saklıdır.
c.
Sürelerin hesabı
Madde 714- Kazandırıcı zamanaşımı sürelerinin hesaplanmasında, kesilmesinde ve durmasında, Borçlar Kanununun zamanaşımına ilişkin hükümleri kıyas yoluyla uygulanır.
6.
Sahipsiz yerler ve yararı kamuya ait mallar
Madde 715-
Sahipsiz yerler ile yararı kamuya ait mallar, Devletin hüküm ve tasarrufu
altındadır.
Aksi ispatlanmadıkça, yararı
kamuya ait sular ile kayalar, tepeler, dağlar, buzullar gibi tarıma elverişli
olmayan yerler ve bunlardan çıkan kaynaklar, kimsenin mülkiyetinde değildir ve
hiçbir şekilde özel mülkiyete konu olamaz.
Sahipsiz yerler ile yararı kamuya ait malların kazanılması, bakımı, korunması, işletilmesi ve kullanılması özel kanun hükümlerine tâbidir.
III.
Tescili isteme hakkı
Madde 716- Mülkiyetin kazanılmasına esas olacak bir hukukî sebebe dayanarak malikten mülkiyetin kendi adına tescilini istemek hususunda kişisel hakka sahip olan kimse, malikin kaçınması hâlinde hâkimden, mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebilir.
––––––––––––––––
(1) Bu fıkrada yer alan “… ölmüş ya da …” kelimeleri Anayasa
Mahkemesi’nin 17/3/2011 tarihli ve E.: 2009/58, K.: 2011/52 sayılı Kararıyla
iptal edilmiştir.
Bir taşınmazın mülkiyetini işgal,
miras, kamulaştırma, cebrî icra veya mahkeme kararına dayanarak kazanan kişi
tescili doğrudan doğruya yaptırabilir.
Bir taşınmazın mülkiyetinde eşler arasındaki mal rejimi dolayısıyla meydana gelen değişiklikler, eşlerden birinin istemiyle tapu kütüğüne doğrudan tescil olunur.
C.
Taşınmaz mülkiyetinin kaybı
Madde 717-
Taşınmaz mülkiyeti, terkin veya taşınmazın tamamen yok olmasıyla sona erer.
Kamulaştırma hâlinde mülkiyetin ne zaman sona ereceği özel kanunla belirlenir