Bağımsız Bölümün Onarım Bedelinin Tahsili
T.C.
YARGITAY
18. HUKUK DAİRESİ
E. 2011/4496
K. 2011/6248
T.
9.5.2011
• BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN ONARIM BEDELİNİN TAHSİLİ ( Yöneticiye Uygun Bir Süre Verilmesi Yöneticinin Bulunmaması veya Yerine Getirmemesi Halinde Davacının Yetkili Kılınması Gerektiğinin Düşünülmesi Gerektiği )
• ANAYRİMENKULÜN BAKIMI VE KORUNMASI ( Binanın Tamamının Güçlendirilmesi Gerekip Gerekmediği Salt Davacı Dairesinin Tabliye ve Kolonlarının Yıkılıp Yeniden Yapılmasının Problemi Çözüp Çözmeyeceği Konularında Yeniden Oluşturulacak Bir Bilirkişi Kurulundan Rapor Alınması Gerektiği )
• APARTMAN YÖNETİCİSİ ( Bağımsız Bölümün Onarım Bedelinin Tahsili – Yöneticiye Uygun Bir Süre Verilmesi Yöneticinin Bulunmaması veya Yerine Getirmemesi Halinde Davacının Yetkili Kılınması Gerektiği )
• GENEL GİDERLERE KATILMA ( Kat Maliklerinden Alınması Suretiyle Onarımın Gerçekleşmesi Hususunda Öncelikle Varsa Yöneticinin Görevlendirmesi ve Bunun İçin Yöneticiye Uygun Bir Süre Verilmesi Gerektiği )
634/m.19,20/b,35
ÖZET
: Dava, bağımsız bölümün onarım bedelinin tahsili
istemidir. Bilirkişi raporundaki tespitler de dikkate alınarak diğer bağımsız
bölüm malikleri de davaya dahil edilerek binanın tamamının güçlendirilmesi
gerekip gerekmediği, salt davacı dairesinin tabliye ve kolonlarının yıkılıp
yeniden yapılmasının problemi çözüp çözmeyeceği, bunun anayapıya ve diğer
bağımsız bölümlere bir zararı olup olmayacağı, bina statiğine olumsuz etkisi
bulunup bulunmayacağı konularında yeniden oluşturulacak bir bilirkişi
kurulundan rapor alınarak oluşacak sonuç doğrultusunda bir karar verilmesi,
sadece davacı dairesinin tavan tabliyesinde yapılacak onarımın yeterli olacağı
ve anayapıya zarar vermeyeceğinin anlaşılması halinde proje kapsamında
yapılması gereken işlemler ve giderlerin hesap edilmesi anataşınmazın
korunması, onarımı, ve bakımı işlerinin Kat Mülkiyeti Yasası’nın 35. maddesinin
( d ) bendi uyarınca yöneticinin görevleri arasında olduğu, yöneticinin bu işi
kat maliklerinden toplayacağı avansla yapacağı dikkate alınarak, mahkemece,
bilirkişinin saptadığı onarım maliyetinin kat maliklerinden avans olarak,
Yasanın 20/b maddesi uyarınca toplanması, yapım masraflarının daha fazla olması
durumunda kalan kısmın da kat maliklerinden alınması suretiyle onarımın
gerçekleşmesi hususunda öncelikle varsa yöneticinin görevlendirmesi, bunun için
yöneticiye uygun bir süre verilmesi yöneticinin bulunmaması veya yerine
getirmemesi halinde davacının yetkili kılınması gerektiği düşünülmeden eksik
inceleme ve onarımın kim tarafından nasıl yapılacağı da belirtilmeyerek infazda
tereddüt yaratacak şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.
DAVA : Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan ve duruşma istemi miktar itibariyle reddedildikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
KARAR
: Davacı dava dilekçesinde, kendisinin dava konusu
taşınmazda en üst kat 2 nolu bağımsız bölümün maliki olduğunu, bu bağımsız
bölümün bakımsızlık nedeniyle çökme riski altında olduğunu ileri sürerek
buranın onarım gideri olarak davalıların paylarına düşen 4.500,00’er TL. için
icra takibi yaptığını, davalıların takibe itiraz ettiklerini ileri sürerek
itirazın iptaline ve takibin devamına karar verilmesini istemiş, yargılamanın
devamı sırasında 28.05.2008 tarihli dilekçesinde davasını ıslah ederek;
mahallinde yapılan keşif sonucu düzenlenen bilirkişi raporunda davacının
bağımsız bölümünün yeniden imali için gereken giderin 35.000,00 TL. olduğu
belirlendiğinden, davasına davalıların payına düşen 17.500 TL. için alacak
davası olarak devam edeceğini bildirmiş, mahkemece yapılan keşif sonucu
düzenlenen bilirkişi raporunda davacıya ait bağımsız bölümün tabliye ve
kolonlarının yıkılarak bu bağımsız bölümün yeniden imal edilmesi işlemi ile
ilgili yapılacak giderlere davalıların 8.500,00’er TL. olarak katılmalarına
karar verilmiştir.
Dosya içindeki bilgi ve belgelerin özellikle bilirkişi
kurulu raporu ile ek raporun incelenmesinden; davacıya ait bağımsız bölümün
tabliye ve kolonlarının yıkılarak dairenin yeniden inşa edilmesi gerektiği,
ayrıca bina iki katlı ve ikiz bina olması sebebiyle alt kattaki ve
bitişiğindeki dairelerin demir donatılarının ve beton mukavemetlerinin
incelenmesi gerektiği, hasarın sebebinin uygun teknik koşullarda imalat
yapılmaması, yapım esnasında standartlara uygun beton kalitesi kullanılmaması,
sonrasında da yapılan betonun içerisine suyun geçişini engelleyecek izolasyon
tedbirinin alınmaması olduğu, sadece tavanın yıkılarak yeniden yapılması ile
problemin çözülemeyeceği, binanın tamamının imalat kalitesinin kontrolünün
gerektiği, davacı dairesinin yeniden inşa bedelinin 35.000,00 TL. olduğu
belirtilmiştir.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasası’nın 19.maddesinin birinci
fıkrasında “… kat malikleri, anagayrimenkulün bakımını ve mimari durumu ile
güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.”, ikinci
fıkrasında “… ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız
bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin
veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş
olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun
biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz.” hükmüne yer
verilmiştir. Buna göre bilirkişi raporundaki tespitler de dikkate alınarak
diğer bağımsız bölüm malikleri de davaya dahil edilerek binanın tamamının
güçlendirilmesi gerekip gerekmediği, salt davacı dairesinin tabliye ve
kolonlarının yıkılıp yeniden yapılmasının problemi çözüp çözmeyeceği, bunun
anayapıya ve diğer bağımsız bölümlere bir zararı olup olmayacağı, bina
statiğine olumsuz etkisi bulunup bulunmayacağı konularında yeniden
oluşturulacak bir bilirkişi kurulundan rapor alınarak oluşacak sonuç
doğrultusunda bir karar verilmesi, sadece davacı dairesinin tavan tabliyesinde
yapılacak onarımın yeterli olacağı ve anayapıya zarar vermeyeceğinin
anlaşılması halinde proje kapsamında yapılması gereken işlemler ve giderlerin
hesap edilmesi anataşınmazın korunması, onarımı, ve bakımı işlerinin Kat
Mülkiyeti Yasası’nın 35. maddesinin ( d ) bendi uyarınca yöneticinin görevleri
arasında olduğu, yöneticinin bu işi kat maliklerinden toplayacağı avansla
yapacağı dikkate alınarak, mahkemece, bilirkişinin saptadığı onarım maliyetinin
kat maliklerinden avans olarak, Yasanın 20/b maddesi uyarınca toplanması, yapım
masraflarının daha fazla olması durumunda kalan kısmın da kat maliklerinden
alınması suretiyle onarımın gerçekleşmesi hususunda öncelikle varsa yöneticinin
görevlendirmesi, bunun için yöneticiye uygun bir süre verilmesi yöneticinin
bulunmaması veya yerine getirmemesi halinde davacının yetkili kılınması
gerektiği düşünülmeden eksik inceleme ve onarımın kim tarafından nasıl
yapılacağı da belirtilmeyerek infazda tereddüt yaratacak şekilde hüküm
kurulması doğru görülmemiştir.
SONUÇ : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 09.05.2011 gününde oybirliğiyle karar verildi.